Vấn đề về nhà ở tại các thành phố lớn như Thành phố Hà Nội… đang là vấn đề được nhiều người quan tâm. Bởi số lượng dân cư ngoài các vùng lân cận chuyển vào Hà Nội để làm việc và sinh sống đang ngày càng gia tăng. Đặc biệt là những người có thu nhập thấp, những gia đình trẻ và họ có nhu cầu sở hữu cho riêng mình một căn nhà, vì vậy, họ thường tìm tới giải pháp mua nhà ở xã hội.
NHÀ Ở XÃ HỘI LÀ GÌ ?
Nhà ở xã hội (NOXH) được hiểu là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan Nhà nước (có thể Trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi Nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như: công chức của Nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp… và được bán, cho thuê mua với giá rẻ so với giá thị trường cùng khu vực.
Khi đã đáp ứng về đối tượng và điều kiện mua nhà ở xã hội nêu trên, người đăng ký mua cần phải chuẩn bị đủ:
– Hồ sơ chứng minh đối tượng, điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH được quy định cụ thể tại Điều 22 Nghị định 100/2015/NĐ-CP.
– Sau đó, người đăng ký mua phải nộp đủ hồ sơ cho chủ đầu tư để họ xét duyệt.
– Chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm thẩm định trước khi gửi danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua NOXH theo thứ tự ưu tiên về Sở Xây dựng nơi có dự án để kiểm tra.
– Trong vòng 15 ngày làm việc kể từ khi nhận danh sách nếu Sở Xây dựng không có ý kiến gì thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng mua đến để thỏa thuận, thống nhất và ký kết hợp đồng.
QUY ĐỊNH VỀ MUA BÁN, CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ Ở XÃ HỘI CỦA BỘ XÂY DỰNG
Theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 và Khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP thì:
– Bên sở hữu nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở dưới mọi hình thức trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với chủ đầu tư và không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính NOXH đó).
– Trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên sở hữu NOXH đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán NOXH này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý NOXH đó (Nhà nước hoặc chủ đầu tư dự án) hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua NOXH nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán NOXH cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
– Bên sở hữu NOXH được bán lại theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu hoặc thế chấp sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua NOXH và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.
KHÁCH HÀNG LỰA CHỌN MUA LẠI NHÀ Ở XÃ HỘI
Có thể thấy rằng tiêu chí để lựa chọn người mua nhà ở xã hội rất gắt gao và quy trình để người đăng ký mua sở hữu được NOXH phải trải qua nhiều bước thẩm định. Không những thế theo quy định của Bộ xây dựng về mua bán và chuyển nhượng Nhà ở xã hội bắt buộc phải như trên nên hiện nay nhiều người đã tìm đến giải pháp “mua lại nhà ở xã hội” từ người đang là chủ sở hữu của NOXH mà không có nhu cầu sử dụng trong thời gian chưa đủ 5 năm.
Khách hàng mua lại Nhà ở xã hội
Nhưng không phải ai cũng nắm được thông tin và có hiểu biết trong việc “Mua lại Nhà ở xã hội” hiện nay ra sao và có nên mua lại nhà ở xã hội hay không ?
Vì thế khách hàng nên nắm bắt ngay “những điều cần biết khi mua lại nhà ở xã hội” dưới đây:
Để sở hữu được nhà ở xã hội chưa đến thời hạn được chuyển nhượng (thường 5 năm) người có nhu cầu mua lại thông thường đã “lách luật” bằng nhiều hình thức như: ký kết hợp đồng ủy quyền, lập di chúc, ký kết hợp đồng đặt cọc…với bên bán.
Tuy nhiên, trong các trường hợp này người Mua lại NOXH sẽ là bên có thể gặp nhiều rủi ro hơn. Nội dung bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ phân tích rõ một vài rủi ro tiềm ẩn như sau:
♦ Thứ nhất: Ký kết hợp đồng Ủy quyền mua lại Nhà ở xã hội
Hợp đồng ủy quyền (HĐUQ) mua nhà ở xã hội được hiểu là sự thỏa thuận của bên ủy quyền cho phép bên được ủy quyền thay mặt mình thực hiện một công việc nhất định nhân danh bên ủy quyền trong thời hạn mà hai bên thảo thuận. Tuy nhiên, bên ủy quyền cũng có quyền đơn phương chấm dứt HĐUQ bất cứ lúc nào. Nếu ủy quyền không có thù lao thì chỉ cần thông báo trước cho bên nhận ủy quyền một thời gian nhất định. Nếu ủy quyền có thù lao thì chỉ cần chi trả thù lao cho bên nhận ủy quyền và bồi thường thiệt hại thực tế (nếu có).
Như vậy, để đảm bảo quyền lợi hơn bên mua nhà, HĐUQ quản lý, sử dụng, định đoạt NOXH nên được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật. Người nhận ủy quyền sẽ được toàn quyền nhân danh bên chủ nhà thực hiện việc quản lý, sử dụng, định đoạt NOXH.
Tuy nhiên, về hiệu lực HĐUQ, trường hợp người ủy quyền hoặc người được ủy quyền chết thì HĐUQ sẽ bị coi là đương nhiên chấm dứt. Khi đó người mua thực tế sẽ không được tiếp tục thực hiện các quyền trong HĐUQ, điều này rất dễ xảy ra tranh chấp với đồng thừa kế của người bán thực tế. Như vậy, người mua NOXH thông qua ký HĐUQ có thể chịu nhiều rủi ro, thậm chí là mất tiền, mất nhà.
Mặt khác, khi xảy ra tranh chấp thì quyền lợi của người mua khó được đảm bảo. Bởi, nếu phát sinh tranh chấp thì vụ việc thông thường sẽ được giải quyết tại tòa án nhưng khả năng cao tòa án sẽ tuyên bố HĐUQ nêu trên vô hiệu do giả tạo. Vì, HĐUQ được ký kết mục đích nhằm che giấu giao dịch dân sự mua bán NOXH trên thực tế.
♦ Thứ hai: Lập di chúc mua lại Nhà ở xã hội
Di chúc được hiểu là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Như vây, việc lập di chúc lại càng rủi ro cho người mua NOXH. Vì di chúc thể hiện ý chí của người lập, cho nên người lập di chúc có thể sửa đổi, bổ sung, thay thế, hủy bỏ di chúc đã lập vào bất cứ lúc nào. Trường hợp người lập di chúc thay thế di chúc bằng di chúc mới thì di chúc trước bị hủy bỏ. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của bên mua nếu các bên lựa chọn hình thức lập di chúc thì di chúc nên được công chứng, chứng thực.
♦ Thứ ba: Ký kết hợp đồng Đặt cọc mua lại Nhà ở xã hội
Bên cạnh việc ký HĐUQ thì người mua nhà ở xã hội chưa đến thời hạn được chuyển nhượng cũng hay lựa chọn hình thức ký hợp đồng đặt cọc với bên bán nhà. Theo đó, hợp đồng đặt cọc có nghĩa là người mua sẽ giao trước cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo cho giao dich, hợp đồng của hai bên được thực hiện. Việc ký kết hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do đó, hai bên chỉ cần ký xác nhận với nhau là hợp đồng đã có giá trị pháp lý.
Tuy nhiên, việc ký kết hợp đồng đặt cọc cũng để lại khá nhiều rủi ro cho người mua. Theo đó, hợp đồng đặt cọc chỉ ghi nhận bên bán nhà nhận của người mua một khoản tiền chứ chưa xác nhận quyền sử hữu NOXH đã sang cho người mua. Do đó, nếu rủi ro phát sinh tranh chấp thì người mua chỉ có thể khởi kiện đòi số tiền đặt cọc chứ không thể khởi kiện đòi quyền sở hữu NOXH. Để đảm bảo quyền lợi, khi ký kết hợp đồng đặt cọc, bên mua NOXH nên yêu cầu bên bán bàn giao bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (nếu có). Đồng thời, các bên có thể thỏa thuận trường hợp bên nhận cọc từ chối giao kết hợp đồng mua bán NOXH thì bên nhận cọc phải trả lại tiền cọc và bồi thường một khoản tiền cọc (tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên) cho người mua.
CÓ NÊN MUA LẠI NHÀ Ở XÃ HỘI KHÔNG ?
Với những rủi do như đã phân tích ở trên, thì lời khuyên của chúng tôi cho những khách hàng đang có nhu cầu tìm Mua lại Nhà ở xã hội mà thời gian chưa đủ 5 năm là: KHÔNG NÊN.
Bởi rủi do luôn nằm về phía khách hàng là những người mua lại nên chúng ta không nên hướng đến những giao dịch bất lợi cho mình.
Hãy tìm đến những dự án nhà ở xã hội mới nhất tại Hà Nội và đăng ký mua ngay từ ban đầu để có thể lựa chọn diện tích phù hợp, giá bán rẻ và quan trọng là bạn được sở hữu ngay từ ban đầu chứ không phải mua lại qua ai.
Hiện nay có rất nhiều dự án Nhà ở xã hội tại Hà Nội đang mở bán, nhưng dự án nhà ở xã hội nào có những yếu tố đảm bảo như: chủ đầu tư uy tín, diện tích hợp lý, giá bán rẻ, khuôn viên sống xanh, tiện ích đầy đủ … thì vẫn luôn là số ít, vì đa số vẫn là những dự án với vị trí xen kẹt và thiếu không gian xanh.
Với diện tích 16,7 ha rộng lớn Nhà ở xã hội Hồng Hà Eco City của chủ đầu tư Hồng Hà Việt Nam đang là dự án nhà ở xã hội được chú ý nhất Hà Nội hiện nay.
Khu đô thị Hồng Hà Eco City – Dự án nhà ở xã hội Hồng Hà Eco City
Tham khảo dự án đang gây “SỐT” và “HOT” tại Hà Nội 2023: CHUNG CƯ VIHA COMPLEX
